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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：788 萬
- 參考單價：34.23 萬/坪
- 地址：
新竹市
東區
明湖路
地圖
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- 格局： 2房(室) 2廳 1衛
- 總坪數：23.019 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：17.354 坪
- 附屬建物面積：1.951 坪
- 共同使用：3.714 坪
- 土地面積：9.929 坪
- 樓別/樓高： 4樓 / 9樓
- 屋齡：28 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 華廈
- 電梯：有
詳細資訊
管理方式：無
鄰近學校：市立青草湖國小，市立育賢國中
鄰近公園：明湖社區公園
生活機能：美廉社、全聯、明湖商圈、超商
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。
鄰近學校：市立青草湖國小，市立育賢國中
鄰近公園：明湖社區公園
生活機能：美廉社、全聯、明湖商圈、超商
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。
特色說明
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
物件 SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 | 1. 總價門檻低：788 萬的總價在東區屬較親民的價位，適合首購族或投資客。 2. 即住性高：室內全新裝潢，格局方正採光佳，省去裝修時間與費用。 3. 學區優勢：鄰近青草湖國小及育賢國中，具備一定的學區價值。 4. 生活機能便利：明湖商圈成熟，超商、量販店步行即達，綠景視野亦為加分項。 |
| 劣勢 | 1. 屋齡偏老：已達 28 年，未來可能面臨銀行貸款年限縮短或成數調整。 2. 空間緊湊：23 坪規劃兩房一衛，居住空間較為侷促，適合單身或小家庭。 3. 缺乏車位：價格未含車位，後續需另行承租或購置，增加持有成本。 4. 單層單位密度：9 樓中位於 4 樓，若周邊景觀無變化，視野可能受限。 |
| 機會 | 1. 進階跳板：低總價是進入東區學區的入口，未來有換購較大空間的潛力。 2. 投資出租：鄰近竹科及學校，租賃需求穩定，具租金回收價值。 3. 區域發展：東區持續開發，周邊環境優化可能帶動房價緩步成長。 |
| 威脅 | 1. 流動性風險：高齡華廈在二手市場轉手速度可能不如新成屋快速。 2. 政策影響：若遇政府課稅或貸款法規變嚴，對老屋融資會產生直接影響。 3. 維護成本：社區公共設施若因老舊缺乏維修，可能隨時間貶值居住品質。 |
物件評論建議
綜合評估此物件，我認為值得考慮購買，但需視您的具體需求而定。
主要的吸引力在於其**「低總價」與「全新裝潢」**的組合，對於預算有限卻希望保有東區或學區權衡的買方來說，是一項高性價比選擇。房屋採光明亮且格局方正，能降低入住初期的折騰成本。
不過，您需要特別注意屋齡已達 28 年，這在銀行貸款審查上可能會受到較嚴格的限制（例如年限縮短），建議在簽約前先向貸款銀行確認詳細成數與利率條件。此外，坪數僅 23 坪却為兩房格局，空間相對緊湊，若考量長期家庭生活或未來轉售對象，可能需將此視為次要因素。若您能接受老屋特性並確認貸款無虞，這是一個兼具自住實用性與投資價值的不錯標的。
問與答
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